Quel régime fiscal est le plus avantageux pour votre location meublée ?

Comprendre les régimes fiscaux : micro-foncier, micro-BIC, réel… on fait le point 

Lorsque vous percevez des revenus locatifs, deux grands choix fiscaux s’offrent à vous : le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) ou le régime réel. Le bon régime peut vous faire économiser plusieurs centaines, voire milliers d’euros chaque année. 

Mais comment choisir entre ces deux options ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Et surtout, quel régime est le plus avantageux dans votre cas précis ? 

C’est là qu’intervient notre simulateur micro-BIC ou réel : un outil simple et rapide pour comparer vos options fiscales et faire le meilleur choix. 

Régime micro-foncier ou réel : quelles différences fondamentales ? 

Le régime micro-foncier 

Ce régime s’applique uniquement aux revenus issus de locations nues (non meublées) déclarées en revenus fonciers. Il est réservé aux bailleurs dont le montant total des loyers annuels ne dépasse pas 15 000 €. 

• Avantage : abattement automatique de 30 % sur les loyers déclarés.
• Inconvénient : aucune charge réelle n’est déductible (travaux, intérêts, taxes…).
• Simplicité : pas de comptabilité à tenir. 

💡 Idéal si vos charges sont très faibles et si vous recherchez la simplicité. 

Le régime réel foncier 

Le régime réel s’applique automatiquement si vous dépassez 15 000 € de loyers, ou sur option si vous restez en dessous. 

• Avantage : vous déduisez toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion…).
• Possibilité de générer un déficit foncier reportable sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 €/an).
• Obligation d’avoir un suivi de vos dépenses rigoureux. 

💡 Le réel est souvent plus avantageux si vous avez un crédit, des travaux ou des charges importantes. 

Et pour la location meublée : micro-BIC ou régime réel LMNP ? 

Si vous louez un bien meublé, vous êtes imposé au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux options sont possibles : micro-BIC ou régime réel LMNP. 

Le micro-BIC 

• Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % si meublé de tourisme non classé).
• Simplicité maximale : pas de comptabilité.
• Incompatible avec la déduction des charges réelles (emprunt, travaux, amortissement…). 

Le régime réel 

• Déduction de toutes les charges réelles : intérêts, assurance, frais, amortissements du bien, du mobilier, etc.
• Bénéfice imposable souvent quasiment nul ou même négatif.
• Obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes annuelles (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). 

💡 Dans plus de 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Mais il nécessite une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable LMNP. 

Simulateur location nue ou meublée : comment ça fonctionne ? 

Notre outil compare pour vous, en quelques clics : 

• vos recettes locatives annuelles,
• vos charges réelles (intérêts, gestion, travaux, assurance…),
• et votre situation fiscale. 

Vous obtenez un comparatif clair entre : 

• votre impôt en location nue (foncier réel),
• votre impôt en location meublée (réel BIC),
• et l’économie potentielle à réaliser. 

Le simulateur prend en compte les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, et vous indique si vous avez intérêt à opter pour le régime réel. 

➡️ Lancer la simulation gratuite 

Quel est le plus avantageux : micro ou réel ? 

Il n’existe pas de réponse unique. Le régime réel sera généralement plus avantageux.  

En revanche, le faible écart entre les 2 régimes peut inciter à choisir la facilité du régime réel dans certains cas. Voici quelques repères : 

💡 En cas de doute, simulez les deux régimes. C’est la seule façon fiable de faire le bon choix. 

Est-il possible de cumuler les régimes micro et réel ? 

Non pour un même régime fiscal, vous ne pouvez pas appliquer le régime micro pour certains biens et le réel pour d’autres.  

En revanche, vous pouvez cumuler micro-foncier et régime réel LMNP, si vous possédez un bien loué nu, et un bien loué meublé. Chaque typologie suit ses propres règles fiscales. 

Peut-on changer de régime chaque année ? 

Location nue : 

• Non, l’option pour le réel est valable 3 ans minimum, renouvelable tacitement.
• Retour au micro possible après 3 ans, sur demande. 

Location meublée : 

• Même principe : l’option pour le réel est valable 2 ans minimum, reconductible tacitement. 

Il est donc important de bien anticiper votre choix, car il vous engage sur plusieurs années. 

Quels frais sont déductibles au régime réel ? 

Voici une liste (non exhaustive) des charges déductibles : 

• Intérêts d’emprunt
• Assurance propriétaire non occupant
• Frais de gestion locative
• Travaux d’entretien, réparation, amélioration
• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais de comptable ou de notaire
• Amortissements du bien (LMNP / LMP uniquement) 

💡 La qualité de la comptabilité conditionne la validité de ces déductions. 

Comment savoir si je suis au régime réel ? 

Voici 3 façons de le vérifier : 

1. Vous avez expressément opté pour le réel auprès du fisc.
2. Vos recettes dépassent les seuils de tolérance (15 000 € en nu, 77 700 € en meublé ou 15 000€ en meublé via une location saisonnière non classée).
3. Vous avez déposé une liasse fiscale 2031 en meublé ou un imprimé 2044 en location nue. 

Sinon, par défaut, vous êtes en régime micro. 

FAQ – Vos questions fréquentes 

Quel est le plafond du régime micro-foncier en 2025 ? 

15 000 € de loyers bruts annuels. Au-delà, le régime réel s’impose. 

Le micro-foncier est-il toujours avantageux ? 

Non. Si vous avez un emprunt ou des travaux, le régime foncier réel est souvent plus favorable. 

Peut-on avoir du déficit au micro ? 

Non. Le micro est un régime avec un abattement forfaitaire. Vous ne pouvez pas générer de déficit. Au contraire, vous aurez systématiquement un résultat imposable.  

Pourquoi le micro-BIC est souvent moins intéressant fiscalement ? 

Parce qu’il n’intègre aucune charge réelle : vous payez de l’impôt sur une base forfaitaire. De plus, il n’est pas possible de comptabiliser une charges d’amortissement.  

Dois-je tenir une comptabilité au régime réel ? 

Oui en location meublée. Pour que vos charges et amortissements soient déductibles, une comptabilité complète est obligatoire. 

En location nue, une tenir une comptabilité n’est pas obligatoire, toutefois il est nécessaire de pouvoir justifier toutes les charges déductibles. 

Mon bien meublé en indivision peut-il être en micro ? 

Non. En indivision, seule l’imposition au réel est autorisée. 

En résumé : micro ou réel ? Faites le bon choix grâce à la simulation 

Le simulateur micro ou réel est le point de départ d’un choix fiscal stratégique. Car mal choisir, c’est : 

• payer plus d’impôts que nécessaire,
• renoncer à des déductions légales,
• et potentiellement, dégrader la rentabilité de votre projet immobilier. 

Avec TYLS, vous allez au-delà de la simulation. Vous bénéficiez : 

• d’un conseil humain, pas uniquement algorithmique,
• d’un accompagnement fiscal sur mesure,
• et d’une comptabilité solide, pensée pour votre rentabilité.