Simulateur location nue vs location meublée

Comprendre la fiscalité de la location meublée et de la location nue 

Avant de vous lancer dans une location, la question se pose souvent : faut-il louer meublé ou vide ? 
Derrière ce choix apparemment simple se cachent des différences fiscales majeures. Ces différences peuvent influencer fortement la rentabilité de votre investissement locatif. 

Qu’est-ce qu’une location meublée ? 

Une location meublée consiste à louer un logement équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire (lit, table, électroménager, vaisselle…). 
Sur le plan fiscal, les revenus issus de cette activité sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela change tout, car ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, contrairement à la location nue. 

Cette distinction a un impact direct sur la déclaration de revenus, le type de régime fiscal applicable et le montant des impôts à payer. 

Et la location nue ? 

La location nue, ou non meublée, reste le choix le plus courant pour les propriétaires. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 
Elle peut paraître plus simple à gérer, mais la fiscalité y est souvent plus lourde. 
Deux régimes existent : 

• Le micro-foncier, accessible si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, mais vous ne pouvez déduire aucune charge réelle.
• Le régime réel foncier, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers. Vous pouvez y déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), mais sans pouvoir amortir le bien, ce qui limite les possibilités d’optimisation. 

Pourquoi la location meublée est souvent plus avantageuse fiscalement ? 

La location meublée, notamment sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), offre un cadre fiscal plus souple et plus avantageux. 
Deux régimes sont possibles : 

• Le régime micro-BIC : simple à gérer, il applique un abattement de 50 % sur les loyers (contre seulement 30 % pour la location nue).
• Le régime réel simplifié : il permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre activité et surtout, d’amortir votre bien et le mobilier. Cet amortissement permet souvent d’obtenir un résultat fiscal nul, donc aucun impôt sur vos loyers pendant plusieurs années. 

C’est ce qui explique pourquoi la location meublée est considérée comme l’un des dispositifs les plus puissants pour réduire sa fiscalité immobilière. 

Utiliser un simulateur pour choisir entre location nue et location meublée 

Pourquoi utiliser un simulateur location meublée ? 

Le simulateur location meublée TYLS est un outil gratuit conçu pour comparer en quelques minutes les deux régimes fiscaux et déterminer le plus avantageux pour votre profil. 
Il prend en compte vos revenus, vos charges, vos loyers, et le type de bien que vous louez. 
L’objectif : vous aider à estimer votre impôt, à choisir le bon régime (micro-BIC ou réel) et à maximiser votre rentabilité nette. 

En pratique, le simulateur vous permet : 

• D’estimer votre impôt sur les revenus locatifs meublés ou nus
• D’identifier les charges déductibles et leur impact
• De comparer le résultat net après impôt selon les régimes
• D’obtenir une projection de rentabilité sur plusieurs années 

En quelques clics, vous visualisez le scénario le plus intéressant pour vous, sans calculs compliqués. 

Comment fonctionne une simulation d’impôt sur la location meublée ? 

Le principe est simple : le simulateur intègre les données fiscales spécifiques à la location meublée (BIC) et à la location nue (revenus fonciers). 
Vous saisissez : 

• Le montant annuel des loyers
• Vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux...)
• Le montant d’achat ou de valeur du bien
• Et le mobilier s’il s’agit d’une location meublée 

En quelques secondes, le simulateur calcule vos amortissements en meublé. Vous obtenez ainsi une estimation personnalisée de l’impôt à payer selon les deux options. 
Le simulateur compare automatiquement la fiscalité entre le régime réel et le micro (que ce soit en BIC ou en foncier). 

Vous pouvez ainsi savoir : 

• Si vous avez intérêt à passer du micro au réel
• Si la location meublée est plus rentable que la location nue
• Et surtout, combien d’impôts vous pourriez économiser chaque année 

Optimiser votre fiscalité avec TYLS 

Chez TYLS, nous savons que la fiscalité de la location meublée peut sembler complexe. 
Entre les notions de BIC, amortissement, micro-régime et réel simplifié, il est facile de s’y perdre. 

Nos experts-comptables vous accompagnent pour : 

• Analyser votre situation locative
• Choisir le régime fiscal le plus adapté
• Mettre en place la comptabilité obligatoire au régime réel
• Et surtout, optimiser la rentabilité après impôt 

L’utilisation du simulateur n’est que la première étape. Pour aller plus loin, TYLS propose un accompagnement complet : de la création de votre statut LMNP jusqu’à la gestion comptable et fiscale de votre activité. 
C’est la garantie de bénéficier de tous les avantages légaux, sans risque d’erreur ni de redressement fiscal. 

Location nue ou meublée : comment choisir ? 

Choisir entre location nue et location meublée dépend de plusieurs facteurs : 

• Votre objectif de rentabilité : les loyers sont plus élevés en meublé, mais les charges aussi.
• Votre fiscalité personnelle : si vous êtes déjà imposé à un taux élevé, la location meublée au régime réel peut être un excellent levier d’optimisation.
• La durée de location : les locations meublées sont souvent plus courtes, plus flexibles, mais nécessitent une gestion plus active.
• Le profil de vos locataires : étudiants, jeunes actifs ou travailleurs en mobilité préfèrent souvent le meublé.
• La typologie de votre bien : studio, T1, T2, conviendront plus facilement à de la location meublée. Les surfaces plus grandes seront généralement louées nues à l’exception des colocations ou locations saisonnières.  

Le simulateur TYLS vous aide à mettre des chiffres sur ces choix. Vous ne décidez plus “au feeling”, mais sur la base d’une analyse objective et chiffrée. 

Comment réduire ses impôts avec la location meublée ? 

L’un des grands atouts du régime LMNP réel, c’est la déductibilité des charges et l’amortissement. 
Voici ce que vous pouvez déduire : 

• Les intérêts d’emprunt
• Les travaux d’entretien et de réparation
• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• Les honoraires de gestion ou de comptabilité
• Et surtout, l’amortissement du bien et du mobilier 

Ce dernier point est la clé : l’amortissement n’est pas une dépense réelle, mais une charge comptable. Elle réduit votre résultat fiscal sans impacter votre trésorerie. 
C’est ce mécanisme qui permet souvent à un investisseur LMNP de ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant plusieurs années. 

FAQ – Simulateur location meublée 

Quel est le taux d’imposition pour une location meublée ? 

Votre taux marginal d’imposition et le régime choisi détermineront votre imposition. 
Au micro-BIC, 50 % de vos loyers sont imposables. 
Au régime réel, votre imposition dépend du résultat fiscal, qui peut être nul grâce aux amortissements. 

Quel montant ne pas dépasser en LMNP ? 

Vous restez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer fiscal. 

Comment calculer la rentabilité d’une location meublée ? 

Additionnez vos loyers annuels, retirez les charges, impôts et éventuels frais. 
Le simulateur TYLS intègre ces paramètres pour afficher une rentabilité nette après impôt. 

Quelle est la différence entre une réduction et crédit d’impôt ? 

• Une réduction s’impute directement sur le montant de l’impôt. Si le montant de la réduction est supérieur à l’impôt dû, la différence est perdue.
• A l’inverse, un crédit d’impôt peut donner lieu à un remboursement si son montant dépasse celui de votre impôt dû.  

Est-il plus intéressant de louer meublé ou vide ? 

Dans la grande majorité des cas, la location meublée au régime réel est plus rentable, notamment grâce à l’amortissement. 
Mais la réponse dépend de votre situation personnelle, d’où l’intérêt d’utiliser le simulateur TYLS. 

Faut-il se faire accompagner pour optimiser son régime fiscal ? 

Oui, surtout au régime réel, qui impose une comptabilité complète. 
Un expert-comptable TYLS vous aide à optimiser vos déclarations et à sécuriser votre dossier. 

Comment ne pas payer d’impôt sur une location meublée ? 

En optant pour le régime réel LMNP, en déduisant vos charges et en amortissant votre bien, il est souvent possible d’obtenir un résultat fiscal nul. 

Est-ce qu’un LMNP est rentable ? 

Oui, la rentabilité est souvent supérieure à celle d’une location nue, grâce à la fiscalité plus douce et aux loyers plus élevés. 

Quelle est la taxe foncière à payer pour un LMNP ? 

La taxe foncière reste due, comme pour tout propriétaire, que le logement soit nu ou meublé. Elle est toutefois déductible de vos revenus imposables au régime réel. 

En résumé 

Le simulateur location meublée TYLS est bien plus qu’un simple outil de calcul. 
C’est une aide concrète pour : 

• Comparer les régimes fiscaux
• Évaluer vos impôts sur la location
• Optimiser votre rentabilité
• Préparer une stratégie d’investissement durable 

Comprendre vos options, c’est la première étape vers une fiscalité maîtrisée et un investissement rentable. 
Et si vous souhaitez aller plus loin, les experts TYLS vous accompagnent pour transformer vos simulations en réelles économies d’impôts.