Optimiser sa fiscalité
Simulateur de plus-value de cession immobilière
Mise à jour le 1 janvier 2023
Avis Google
4.9/5
Sur plus de 1400 avis
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Calculez votre rentabilité locative en 3 étapes
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- Obtenez les éléments suivants : rendement locatif et retour sur investissement.
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Estimez votre plus-value immobilière et anticipez l'impôt réel
Eclairages
Simuler votre imposition pour sécuriser vos projets
Nos experts-comptables ont mis au point un simulateur gratuit conçu pour calculer instantanément le montant de votre plus-value ainsi que l'imposition qui en découle. Cet outil prend en compte l'ensemble des paramètres fiscaux, incluant les prélèvements sociaux, les abattements liés à la durée de détention et les abattements exceptionnels. Cette étape est cruciale pour anticiper le montant net que vous récupérerez : négliger cet impôt peut avoir des conséquences lourdes, surtout si vous comptez sur le fruit de la vente pour financer un nouvel investissement.
Comprendre le calcul de la plus-value des particuliers
Lors de la cession d'un bien (hors résidence principale qui est totalement exonérée), la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ce dernier peut être optimisé en y ajoutant les frais d'acquisition et le coût des travaux, soit au réel, soit de manière forfaitaire. Le gain net est ensuite taxé à 19 % pour l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. Heureusement, la fiscalité s'adoucit avec le temps : des abattements pour durée de détention s'appliquent, menant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Compléter le formulaire 2048-IMM-SD
La déclaration officielle de la plus-value nécessite de remplir le formulaire complexe 2048-IMM-SD. Pour simplifier cette démarche administrative souvent fastidieuse, notre outil va plus loin que le simple calcul : il vous aide à compléter ce document.
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Comprendre le calcul de la plus-value des particuliers
Lors de la cession d'un bien (hors résidence principale qui est totalement exonérée), la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ce dernier peut être optimisé en y ajoutant les frais d'acquisition et le coût des travaux, soit au réel, soit de manière forfaitaire. Le gain net est ensuite taxé à 19 % pour l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. Heureusement, la fiscalité s'adoucit avec le temps : des abattements pour durée de détention s'appliquent, menant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
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Simulez, comparez, et choisissez les meilleures options fiscales pour votre projet.Comprendre la plus-value immobilière : définition et principes
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière.
Autrement dit, il s’agit du gain net que vous retirez de la vente après déduction de vos coûts d’acquisition et de vos éventuelles dépenses de travaux.
Ce mécanisme fiscal concerne aussi bien :
- Les particuliers (vente d’un appartement, maison, terrain...)
- Que les investisseurs sur leurs biens immobiliers (via une SCI, un LMNP, location nue...)
Mais attention : toutes les ventes ne sont pas imposées de la même manière, et des exonérations peuvent s’appliquer selon la nature du bien et la durée de détention.
Le simulateur plus-value immobilière TYLS vous permet de calculer automatiquement le montant de votre plus-value, la taxe à payer et les abattements applicables, selon votre situation.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière se fait en plusieurs étapes, la première étant de calculer le montant de la plus-value taxable. La formule est la suivante :
Prix de vente - Prix d’achat = Plus-value brute taxable
1. Le prix de vente
C’est le montant net que vous percevez, après déduction :
- Des frais de vente (agence, diagnostics, etc.)
- Et éventuellement des indemnités versées à l’acheteur
2. Le prix d’achat
Il correspond au prix d’acquisition, augmenté des frais de notaire et des dépenses de travaux. 2 options sont possibles, la déduction des montants réels sur justificatif ou un montant forfaitaire.
Déductions forfaitaires possibles :
- Vous pouvez ajouter 7,5 % du prix d’achat pour les frais de notaire.
- Pour les travaux, un forfait de 15 % du prix d’acquisition est autorisé (uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
3. La plus-value imposable
Une fois la plus-value brute calculée, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Un abattement progressif s’applique ensuite selon la durée de détention du bien, réduisant l’imposition au fil du temps.
Les abattements selon la durée de détention
La fiscalité française encourage la détention longue.
Ainsi, plus vous gardez votre bien, plus votre plus-value est réduite.
Pour l’impôt sur le revenu :
- De 6 à 21 ans : abattement de 6 % par an
- La 22e année : abattement complémentaire de 4 %
➡️ Exonération totale après 22 ans
Pour les prélèvements sociaux :
- De 6 à 21 ans : abattement de 1,65 % par an
- La 22e année : abattement de 1,60 %
- De la 23e à la 30e année : abattement de 9 % par an
➡️ Exonération totale après 30 ans
Ces abattements permettent d’alléger considérablement la fiscalité.
Le simulateur TYLS calcule automatiquement ces taux en fonction de la date d’acquisition et de cession.
Les ventes exonérées de plus-value
Toutes les ventes immobilières ne sont pas soumises à imposition.
Voici les principaux cas d’exonération de plus-value immobilière en cas de détention des biens en direct :
1. La résidence principale
C’est le cas le plus courant : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention ni de montant.
2. Le bien détenu depuis plus de 30 ans
Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.
3. Les ventes inférieures à 15 000 €
Si le prix de cession est inférieur à 15 000 € (par vendeur), la plus-value n’est pas imposable.
4. Certaines ventes liées à la première cession
Lorsqu’il s’agit de la première vente d’un bien autre que la résidence principale, vous pouvez être exonéré si le produit de la vente sert à acheter ou construire une résidence principale dans les 24 mois.
5. Les ventes pour cause d’invalidité, de départ en maison de retraite ou d’expropriation
Ces cas spécifiques ouvrent également droit à une exonération totale ou partielle.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Lors de la vente d’un bien, c’est généralement le notaire qui calcule la plus-value et la déclare auprès de l’administration fiscale.
Il remplit le formulaire 2048-IMM-SD, et prélève directement l’impôt lors de la vente.
Vous n’avez donc aucune démarche supplémentaire à effectuer (sauf cas particuliers).
Cependant, si la cession est complexe (par exemple via une SCI ou une succession), il est fortement conseillé de faire vérifier le calcul par un expert-comptable ou un fiscaliste.
Le simulateur TYLS vous permet d’estimer le montant de la plus-value imposable et de préparer cette déclaration sereinement.
Comment être exonéré de plus-value immobilière des particuliers ?
L’exonération dépend de plusieurs critères :
- La nature du bien (résidence principale, secondaire, locatif…)
- La durée de détention
- Et la situation personnelle du vendeur
Vous pouvez cumuler plusieurs dispositifs pour réduire ou supprimer la taxe.
Le simulateur plus-value immobilière TYLS vous aide à identifier les exonérations applicables à votre cas, qu’il s’agisse :
- D’une cession en LMNP
- Ou d’une résidence principale ou secondaire
Simulateur plus-value immobilière TYLS : un outil d’aide à la décision
Le simulateur TYLS est un outil gratuit et précis pour :
- Calculer automatiquement la plus-value imposable
- Intégrer les frais d’acquisition, les travaux et les abattements
- Estimer l’impôt à payer (IR + prélèvements sociaux)
En quelques minutes, vous obtenez :
- Une vision claire du montant imposable
- Et un rapport personnalisé que vous pouvez télécharger
C’est un gain de temps considérable pour anticiper vos décisions de vente, surtout si vous envisagez de réinvestir dans un nouveau projet immobilier.
FAQ – Calcul plus-value immobilière
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais et travaux). Si ce montant est positif, il constitue une plus-value imposable.
Comment la plus-value est-elle taxée ?
La taxation combine 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %, avant abattements.
Quelles sont les ventes exonérées ?
Les ventes de résidences principales, les biens détenus depuis plus de 30 ans, ou les cessions inférieures à 15 000 € sont exonérées d’impôt.
Comment être exonéré de plus-value immobilière ?
En vendant votre résidence principale, en conservant le bien plus de 30 ans, ou si vous remplissez certaines conditions (invalidité, retraité, réinvestissement dans une résidence principale).
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Le notaire s’occupe de la déclaration via le formulaire 2048-IMM-SD et prélève directement l’impôt au moment de la vente.
Le simulateur TYLS prend-il en compte les frais notariés ?
Oui, le simulateur intègre les frais d’acquisition, d’agence et les dépenses de travaux, qu’elles soient réelles ou forfaitaires.
En résumé
Le calcul de la plus-value immobilière est une étape clé pour comprendre la fiscalité de votre vente.
Grâce au simulateur TYLS, vous pouvez :
- Estimer votre plus-value imposable
- Comprendre les abattements applicables
- Et anticiper votre fiscalité en toute sécurité
Vendre un bien immobilier ne doit pas se faire à l’aveugle : un calcul précis, accompagné des conseils d’un expert TYLS, vous permet de maîtriser vos impôts et de valoriser votre patrimoine.
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Comprendre la plus-value immobilière : définition et principes
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière.
Autrement dit, il s’agit du gain net que vous retirez de la vente après déduction de vos coûts d’acquisition et de vos éventuelles dépenses de travaux.
Ce mécanisme fiscal concerne aussi bien :
- Les particuliers (vente d’un appartement, maison, terrain...)
- Que les investisseurs sur leurs biens immobiliers (via une SCI, un LMNP, location nue...)
Mais attention : toutes les ventes ne sont pas imposées de la même manière, et des exonérations peuvent s’appliquer selon la nature du bien et la durée de détention.
Le simulateur plus-value immobilière TYLS vous permet de calculer automatiquement le montant de votre plus-value, la taxe à payer et les abattements applicables, selon votre situation.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière se fait en plusieurs étapes, la première étant de calculer le montant de la plus-value taxable. La formule est la suivante :
Prix de vente - Prix d’achat = Plus-value brute taxable
1. Le prix de vente
C’est le montant net que vous percevez, après déduction :
- Des frais de vente (agence, diagnostics, etc.)
- Et éventuellement des indemnités versées à l’acheteur
2. Le prix d’achat
Il correspond au prix d’acquisition, augmenté des frais de notaire et des dépenses de travaux. 2 options sont possibles, la déduction des montants réels sur justificatif ou un montant forfaitaire.
Déductions forfaitaires possibles :
- Vous pouvez ajouter 7,5 % du prix d’achat pour les frais de notaire.
- Pour les travaux, un forfait de 15 % du prix d’acquisition est autorisé (uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
3. La plus-value imposable
Une fois la plus-value brute calculée, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Un abattement progressif s’applique ensuite selon la durée de détention du bien, réduisant l’imposition au fil du temps.
Les abattements selon la durée de détention
La fiscalité française encourage la détention longue.
Ainsi, plus vous gardez votre bien, plus votre plus-value est réduite.
Pour l’impôt sur le revenu :
- De 6 à 21 ans : abattement de 6 % par an
- La 22e année : abattement complémentaire de 4 %
➡️ Exonération totale après 22 ans
Pour les prélèvements sociaux :
- De 6 à 21 ans : abattement de 1,65 % par an
- La 22e année : abattement de 1,60 %
- De la 23e à la 30e année : abattement de 9 % par an
➡️ Exonération totale après 30 ans
Ces abattements permettent d’alléger considérablement la fiscalité.
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Les ventes exonérées de plus-value
Toutes les ventes immobilières ne sont pas soumises à imposition.
Voici les principaux cas d’exonération de plus-value immobilière en cas de détention des biens en direct :
1. La résidence principale
C’est le cas le plus courant : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention ni de montant.
2. Le bien détenu depuis plus de 30 ans
Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.
3. Les ventes inférieures à 15 000 €
Si le prix de cession est inférieur à 15 000 € (par vendeur), la plus-value n’est pas imposable.
4. Certaines ventes liées à la première cession
Lorsqu’il s’agit de la première vente d’un bien autre que la résidence principale, vous pouvez être exonéré si le produit de la vente sert à acheter ou construire une résidence principale dans les 24 mois.
5. Les ventes pour cause d’invalidité, de départ en maison de retraite ou d’expropriation
Ces cas spécifiques ouvrent également droit à une exonération totale ou partielle.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Lors de la vente d’un bien, c’est généralement le notaire qui calcule la plus-value et la déclare auprès de l’administration fiscale.
Il remplit le formulaire 2048-IMM-SD, et prélève directement l’impôt lors de la vente.
Vous n’avez donc aucune démarche supplémentaire à effectuer (sauf cas particuliers).
Cependant, si la cession est complexe (par exemple via une SCI ou une succession), il est fortement conseillé de faire vérifier le calcul par un expert-comptable ou un fiscaliste.
Le simulateur TYLS vous permet d’estimer le montant de la plus-value imposable et de préparer cette déclaration sereinement.
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L’exonération dépend de plusieurs critères :
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C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais et travaux). Si ce montant est positif, il constitue une plus-value imposable.
Comment la plus-value est-elle taxée ?
La taxation combine 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %, avant abattements.
Quelles sont les ventes exonérées ?
Les ventes de résidences principales, les biens détenus depuis plus de 30 ans, ou les cessions inférieures à 15 000 € sont exonérées d’impôt.
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En vendant votre résidence principale, en conservant le bien plus de 30 ans, ou si vous remplissez certaines conditions (invalidité, retraité, réinvestissement dans une résidence principale).
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