La loi de finances pour 2026 apporte une évolution attendue par de nombreux investisseurs expatriés. Elle corrige une anomalie qui conduisait certains non-résidents à être qualifiés de loueurs en meublé professionnels… sans pour autant remplir les conditions qui auraient déterminées ce statut s’ils avaient été résidents en France. Ce réalignement rétablit une égalité fiscale entre résidents et non-résidents.
Une qualification LMP jusque-là souvent déconnectée de la réalité de la situation fiscale des non-résidents
Pour mémoire, un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : ses recettes annuelles de son activité de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent le montant total de ses autres revenus professionnels.
Or, les revenus professionnels étrangers, que perçoivent généralement les non-résidents exerçant une activité de location meublée en France, n’étaient pas retenus par l’administration française pour cette comparaison. Cette règle conduisait ainsi de nombreux expatriés à être automatiquement qualifiés de LMP, dès lors que leurs loyers de location meublée excédaient le seuil de 23 000 €.
Loi de finances 2026 : le revenu mondial est désormais retenu.
La nouveauté introduite par la loi de finances pour 2026 modifie la base de comparaison des revenus.
Désormais, pour apprécier le caractère professionnel de la location meublée, l’administration ne se limite plus aux revenus de source française. Elle prend en compte l’ensemble des revenus professionnels du contribuable, qu’ils soient perçus en France ou à l’étranger.
La loi de finances pour 2026 corrige ainsi une incohérence structurelle et harmonise la situation fiscale et sociale des résidents et non-résidents.
Des effets concrets sur le social et les plus-values immobilières
Cotisations et prélèvements sociaux
La sortie du statut LMP met fin à une affiliation au SSI largement théorique, rarement appliquée et parfois impossible à mettre en œuvre pour les non-résidents.
Comme pour les LMNP résidents, les revenus des nouveaux LMNP non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux, avec des spécificités propres :
- pour les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale européen (UE, EEE ou Suisse), exonération de CSG et de CRDS, avec application du prélèvement de solidarité de 7,5 % ;
- pour les non-résidents hors espace européen, application des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, désormais fixés à 18,60 %.
Dans la pratique, l’impact reste souvent limité, de nombreux investisseurs dégageant des résultats fiscaux faibles ou nul en raison du mécanisme de l’amortissement.
Plus-value immobilière : un retour à la lisibilité
C’est lors de la cession des biens donnés en location meublée que la réforme aura le plus d’impact. Quand il devient LMNP et sort du champ d’application des plus-values professionnelles, l’investisseur relève du régime des plus-values des particuliers.
Fort heureusement, de nombreuse plus-value immobilières sont exonérées partiellement ou totalement d’impôt et de prélèvements sociaux en raison des abattements applicables en fonction de la durée de détention des biens cédés.
Une réforme cohérente et équitable :
La loi de finances 2026 harmonise la situation des loueurs meublés résidents et non-résidents, et clarifie la situation de ces derniers.
Pour les non-résidents, le fait de pouvoir obtenir le statut LMNP dans les mêmes conditions que les résidents, aboutit à une approche plus juste, plus lisible et plus cohérente, tant sur le plan fiscal que social.
Cette évolution met fin à des situations paradoxales dans lesquelles des loueurs meublés expatriés étaient soumis aux règles de la plus-value professionnelle sans être réellement intégrés au système social correspondant.
