Le gérant d’une société civile immobilière est contraint, aux yeux de la loi, de rendre compte de sa gestion aux associés, chaque année. En cas d’infractions, de violation des statuts ou de fautes dans la gestion, il engage sa responsabilité civile.
1. Respecter la loi
Selon la loi (article 1856 du Code civil), le gérant d’une société civile immobilière (SCI) doit rendre compte de sa gestion aux associés, chaque année. Pour ce faire, il doit rédiger un rapport écrit, ainsi que des informations chiffrées, sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé. Ce rapport doit notamment indiquer les bénéfices réalisés ou prévisibles, ainsi que les pertes encourues ou prévues. Les associés doivent ensuite l’approuver. Ils ont le droit d’obtenir, une fois par an, la communication des livres et documents sociaux, et de poser, par écrit, leurs questions sur la gestion sociale (art. 1855 du Code civil).
Des dispositions particulières imposent au gérant d’une SCI de :
- Etablir un rapport sur les conventions dites « réglementées » (l’organe délibérant devant statuer sur ce rapport) ;
- Etablir une déclaration de résultats 2072 dans les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, et qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés ;
- Etablir éventuellement une déclaration 2777-SD relative aux distributions de bénéfices faites à des personnes physiques.
Il est indispensable d’organiser une assemblée générale annuelle des associés pour remplir toutes ces obligations, et se ménager la preuve de leur bonne exécution.
2. Eviter d’engager la responsabilité civile du gérant
En théorie, les SCI bénéficient d’une grande liberté dans la manière de rendre compte. En pratique, la bonne tenue de la comptabilité et son approbation annuelle sont nécessaires pour éviter toute sanction. En cas d’infractions aux lois et règlements, de violation des statuts ou de fautes dans la gestion, le gérant d’une SCI engage sa responsabilité civile envers la société et envers les tiers, principalement les associés (art. 1850 du Code civil).
L’absence d’établissement et de reddition de comptes (le fait d’informer de sa gestion) par le gérant peut aussi avoir des conséquences importantes pour les droits des associés. Cela sur les plans :
- Juridique : détermination des créances ou dettes des associés envers la société, et valorisation des parts en cas de cession, de retrait ou de décès d’un associé ;
- Fiscal : redressement en cas d’inexactitude des résultats déclarés.
Le cas le plus extrême peut entraîner la fictivité de la SCI, ou l’extension d’une procédure de redressement judiciaire à celle-ci, concernant en premier lieu une société commerciale dont dépend la SCI. Enfin, tout tiers ayant un intérêt à agir peut demander la mise en cause de la responsabilité civile du gérant si le défaut de reddition de compte lui cause un préjudice (par exemple : un établissement bancaire ayant octroyé un crédit à la société).
3. Entretenir une gestion saine
En l’absence de disposition légale supplémentaire sur la reddition de compte, ce sont les statuts de la SCI qui précisent les modalités d’organisation de l’AG ordinaire des associés, ainsi que la communication des comptes et des rapports du gérant. Les statuts de la SCI peuvent aussi prévoir l’affectation du résultat, qu’il s’agisse d’un bénéfice ou d’une perte.
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