Depuis plusieurs mois, de nombreux propriétaires de locations meublées de courte durée reçoivent des courriers de l’Urssaf. L’organisme a en effet mené, tout au long de l’année 2025, une vaste campagne de contrôles visant spécifiquement les loueurs dont les recettes dépassent les plafonds réglementaires en vigueur.
Un questionnaire pour identifier les situations non déclarées
Les propriétaires concernés reçoivent un questionnaire détaillé visant à vérifier leur conformité vis-à-vis des obligations sociales. Cette démarche s'inscrit dans une volonté de régularisation amiable, offrant aux bailleurs la possibilité de mettre leur situation en ordre avant d'éventuelles sanctions.
Point important : cette initiative s'appuie sur les données transmises par les plateformes de location comme Airbnb, Abritel ou Leboncoin. Ces opérateurs numériques ont désormais l'obligation de communiquer les transactions réalisées sur leurs sites à l'administration fiscale, qui partage ensuite ces informations avec l'Urssaf.
Le seuil de 23 000 € : une frontière décisive pour les loueurs de meublés
Pour rappel, les loueurs en meublé relèvent des cotisations sociales dans deux situations distinctes.
D’une part, lorsque l’activité de location meublée présente un caractère professionnel. C’est le cas des loueurs en meublé professionnels (LMP). Sont considérés comme LMP les loueurs dont les recettes issues de la location meublée excèdent 23 000 € par an et sont supérieures aux autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal.
D’autre part, sont également concernés les propriétaires dont l’activité de location meublée de courte durée ou saisonnière génère plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles. Le dépassement de ce seuil constitue un critère autonome d’assujettissement aux cotisations sociales, y compris lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens fiscal.
C’est cette seconde catégorie de loueurs qui fait actuellement l’objet des courriers adressés par l’Urssaf, dans le cadre de sa campagne de contrôle ciblant les locations meublées de courte durée.
Le cas des propriétaires dont les recettes sont inférieures à 23 000 €
Les propriétaires dont les recettes annuelles restent sous le plafond de 23 000 € peuvent souffler : leur activité demeure, dans tous les cas, exercée dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Aucune cotisation sociale n'est exigible. Seuls les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine sont dus.
Toutefois, cela ne dispense pas d'obligations fiscales. La déclaration des revenus LMNP reste obligatoire auprès de l'administration fiscale. Les propriétaires peuvent alors bénéficier du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire sur les recettes, ou opter pour le régime réel permettant de déduire les charges réelles et de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier.
Quelles options pour les propriétaires de meublés de tourisme de courte durée au-dessus du seuil ?
Les bailleurs dont les recettes dépassent 23 000 € disposent de plusieurs possibilités en matière de statut social, selon le volume de leur activité locative.
Pour des revenus entre 23 000 € et 77 700 € en 2024
Dans cette tranche de revenus, le propriétaire bénéficie d'une certaine flexibilité et peut choisir parmi trois options :
● L'affiliation au régime général de la Sécurité sociale, service Economie collaborative ;
● L'adoption du statut de micro-entrepreneur ;
● L'inscription comme travailleur indépendant.
Chacune de ces formules présente des caractéristiques spécifiques en termes de simplicité administrative, de fiscalité et d'obligations comptables. Le choix dépendra notamment du montage patrimonial et de la stratégie d'investissement du bailleur. C'est à ce stade que les avantages LMNP peuvent se révéler particulièrement intéressants selon la situation.
Pour des revenus supérieurs à 77 700 € en 2024
Au-delà de ce montant, la latitude disparaît : le propriétaire doit obligatoirement opter pour le statut de travailleur indépendant. Cette obligation s'inscrit dans la logique selon laquelle une activité locative de cette ampleur revêt nécessairement un caractère professionnel marqué.
Cette situation amène souvent les propriétaires à s'interroger sur la différence entre LMP et LMNP et sur l'opportunité de basculer vers un statut de loueur professionnel, qui offre certains avantages fiscaux mais impose également des contraintes plus importantes.
Et pour les locations de meublé de longue durée ?
En cas de location meublée de longue durée, un autre paramètre entre en jeu pour déterminer l’assujettissement ou non aux cotisations sociales. Il s’agit des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Dans l’hypothèse ou vos recettes sont supérieures à 23 000 €, vous n’avez pas à payer de cotisations sociales si votre foyer fiscal dispose de revenus, soumis à l’impôt sur le revenu dans une autre catégorie de revenus d’activité (traitements et salaires, BIC, BNC, BA), supérieurs aux recettes tirées de l’activité de location en meublé de longue durée. Vous êtes uniquement soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine.
Si vous dépassez le seuil de 23 000 € de recettes et que les revenus d’activité de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans une autre catégorie de revenus d’activité ne dépassent pas les recettes tirées de l’activité de location en meublé de longue durée, vous êtes redevable de cotisations sociales. Si vos recettes sont inférieures à 77 700 € vous pouvez choisir entre le régime du micro-entrepreneur et celui du travailleur indépendant. Si vous dépassez le seuil de 77 700 €, vous relevez obligatoirement du régime des travailleurs indépendants.
Les démarches administratives à anticiper
Pour ceux qui découvrent qu'ils doivent régulariser leur situation, plusieurs formalités administratives sont à accomplir. Il faut notamment procéder à une déclaration via le guichet unique de formalités des entreprises tenu par l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exercer légalement l'activité.
Les propriétaires doivent également se préparer à gérer d'autres aspects comme la CFE (cotisation foncière des entreprises), qui s'ajoute aux charges fiscales. Dans certains cas, la question de la TVA en location meublée peut également se poser, bien que la plupart des locations meublées en soient exonérées.
Comprendre les enjeux de la location meublée
Cette campagne de régularisation rappelle l'importance de bien maîtriser les aspects juridiques et fiscaux avant d'investir en LMNP ou en LMP. La rentabilité de la location meublée dépend en grande partie de la capacité à optimiser sa fiscalité tout en respectant scrupuleusement ses obligations.
Que l'on s'oriente vers le LMNP ancien ou le LMNP neuf, la connaissance des règles relatives au bail de location meublée, à la liste des équipements obligatoires en location meublée et à la gestion locative meublée constitue un prérequis indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Les inconvénients LMNP à ne pas négliger
Si l'activité de location meublée offre de réels avantages en matière de rendement et de fiscalité, elle comporte aussi des contraintes qu'il convient d'anticiper. Au-delà des obligations déclaratives renforcées au-dessus de 23 000 €, les propriétaires doivent notamment considérer les règles de calcul de la plus-value en LMNP lors de la revente, qui diffèrent du régime applicable aux logements nus.
La question du cumul LMNP et auto-entrepreneur interroge également de nombreux investisseurs souhaitant diversifier leurs sources de revenus, car certaines combinaisons peuvent entraîner des complications administratives.
Une opportunité de mise en conformité
Plutôt que de percevoir cette campagne comme une menace, les propriétaires ont tout intérêt à la considérer comme une chance de sécuriser leur activité. La régularisation volontaire reste toujours préférable à un redressement ultérieur, qui pourrait s'accompagner de pénalités financières significatives.
Cette initiative de l'Urssaf témoigne également du renforcement des contrôles sur les revenus tirés des plateformes numériques, une tendance qui devrait s'amplifier dans les années à venir avec la digitalisation croissante des échanges d'informations entre administrations.
Toutes ces notions étant particulièrement complexes, il convient de prendre appui auprès d’un expert-comptable spécialisé dans le domaine de la location meublée qui vous apportera les conseils dont vous avez besoin et qui réalisera vos déclarations et vos formalités.
