Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement auparavant réservé aux institutionnels. Bonne nouvelle, depuis plus d’un an, le LLI s’est ouvert aux particuliers pour répondre aux besoins actuels du marché du logement. Côté investisseur, c’est l’opportunité de combiner accessibilité, forte demande locative et fiscalité intéressante. Cet investissement en LLI nécessite de se projeter à long terme et comporte de nombreuses conditions. L’accompagnement d’un expert sur ce projet est donc un gage de réussite.
Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire ?
L’article 279-O bis A du Code général des impôts précise l’objectif de ces logements : “permettre l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social”.
Comme son nom l’indique, le LLI s’insère entre le logement social et le logement privé à loyer libre ou plafonné. Il vise à faciliter le logement des classes moyennes dans les zones en tension locative.
Quels logements relèvent du LLI ?
Est éligible au dispositif d’investissement locatif intermédiaire un logement :
- Localisé en zone tendue (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).
- Soit neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement),
- Soit réhabilité, respectant les normes de construction récentes, en particulier les normes thermiques RE 2025.
- Soit réaménagement d’un local à usage commercial ou professionnel avec travaux de rénovation à neuf.
Qui peut investir en LLI ?
Créé en 2014, le LLI était réservé aux institutionnels. La loi de finances pour 2024 étend le dispositif d’investissement locatif intermédiaire aux particuliers.
La principale condition consiste à acquérir le bien via une société, en particulier une SCI (société civile immobilière). Peu importe le régime fiscal de la structure : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
En outre, un engagement de conservation du bien sur une durée de 15 à 20 ans est nécessaire, avec obligation de location pour conserver le crédit d’impôt.
Bon à savoir :
Une règle prévoit l’impossibilité de céder plus de 50 % des logements objets de la construction au cours des 16 premières années. Ce texte, destiné aux institutionnels, ne semble pas faire l’objet d’une exception pour les particuliers.
Quels loyers en LLI ?
Le bailleur doit louer à titre de résidence principale le logement à des locataires respectant des conditions de ressources. Ces plafonds de ressources sont similaires à ceux des investissements locatifs Pinel (Article 199 novovicies du CGI) et sont disponibles sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
En outre, le loyer doit également respecter les plafonds, identique à ceux du dispositif Pinel (soit en 2025) :
- Zone Abis : 19.51 €/m²
- Zone A: 14.49 €/m²
- Zone B1 : 11.68 €/m²
Les biens peuvent également être loués en meublé, le décret n°2024-776 du 8 juillet 2024 fixe des plafonds spécifiques. Au titre des baux conclus en 2024, le plafond Pinel est augmenté de 50 euros toutes taxes comprises pour un logement de type studio ou T1 bis et de 14,60 euros toutes taxes comprises par pièce supplémentaire.
Quels avantages du LLI pour l’investisseur particulier ?
Investir en logement locatif intermédiaire offre plusieurs avantages financiers et fiscaux : TVA réduite, crédit d’impôt sur la taxe foncière, forte demande locative.
TVA Réduite à 10 %
L’acquisition d’un logement neuf est soumise à une TVA au taux normal de 20 %. L’achat d’un LLI bénéficie d’une TVA au taux réduit de 10 %. Par conséquent, vous profitez immédiatement d’une baisse du prix d’achat par rapport au prix du marché !
Par exemple, si le prix de vente TTC d’un bien neuf est de 100 000 € TTC (avec une TVA de 20 %), vous pouvez acquérir ce bien pour 91 667 € soit une économie immédiate de 8 333€.
Crédit d’impôt sur la taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) due par le propriétaire d’un LLI fait l’objet d’un crédit d’impôt sur les sociétés.
Sur une durée de 20 ans, le gain est significatif, compte tenu de l’augmentation récente et future de cette taxe.
Une forte demande locative
Le marché locatif est tendu dans les zones concernées par le logement locatif intermédiaire. Proposer un loyer modéré dans cette zone vous assure de trouver sans problème un locataire, qui restera sans doute longtemps dans les lieux.
Quelles sont les étapes pour investir en LLI ?
Réserver le logement neuf
L’investisseur immobilier doit d’abord trouver le bien idéal, répondant aux conditions du logement locatif intermédiaire.
Créer une SCI
Plusieurs étapes sont nécessaires pour créer une SCI :
- Rédaction des statuts, précisant les modalités de gestion, de fonctionnement et de transmission de la société.
- Publication dans un journal d’annonces légales (JAL) de la création de la SCI.
- Formalités d’immatriculation de la SCI auprès du Guichet unique des entreprises, sur le site de l’INPI.
Obtenir un prêt immobilier
Investir en LLI peut se faire avec un crédit immobilier, comme tout autre investissement. C’est d’ailleurs recommandé pour profiter de l’effet de levier du crédit bancaire. La SCI emprunte, mais la banque examine les profils des associés.
Signer l’acte authentique
La société créée, l’offre de prêt obtenu, il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente.
Investir en LLI peut être une opportunité pour diversifier votre patrimoine immobilier. C’est un placement sécurisé en vue de la retraite. De plus, l’investissement via une SCI facilite la transmission à ses enfants.
Investir via une société peut représenter une nouveauté pour certains investisseurs. Afin de vous accompagner dans cette démarche, nous vous proposons une offre clé en main comprenant : l’analyse de votre situation, la création de votre SCI, les formalités d’immatriculation, ainsi que la tenue comptable et l’établissement des comptes annuels. Grâce à cette solution complète, vous pourrez vous concentrer pleinement sur votre investissement.
Et si on faisait le point ensemble sur votre projet d’investissement ?
