Le terme LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) d’occasion ou LMNP ancien est utilisé pour définir un bien immobilier en résidence de services, déjà exploité, et qui fait l’objet d’une revente par son actuel propriétaire. Il s’oppose au marché du LMNP neuf, qui concerne des biens vendus avant toute exploitation commerciale.
Divers dispositifs fiscaux, en particulier le Censi-Bouvard, se sont succédés pour inciter l’investissement privé en résidences services (étudiante, tourisme, séniors, EHPAD). Le marché du LMNP d’occasion est ainsi alimenté par des biens acquis neufs à l’origine, pour lesquels les investisseurs ont pu bénéficier d’avantages fiscaux, et qui sont revendus une fois la période de réduction d’impôt terminée.
Avantages du LMNP ancien
L’avantage fiscal dont a bénéficié l’acquéreur initial reste définitivement acquis par celui-ci.
Pour le nouvel acquéreur un investissement en LMNP d’occasion présentera les mêmes avantages qu’un investissement en LMNP neuf.
A cela viendront s’ajouter les particularités et avantages suivants :
- Acquérir un bien en LMNP ancien permet de bénéficier d’un bien existant ce qui évite de prendre des risques en matière de construction et d’achèvement du bien.
- La rentabilité et les revenus sont immédiats puisqu’il n’y a pas de période sans loyer comme cela est le cas dans la phase de construction d’un bien neuf.
- Dans la même logique, les locataires sont déjà en place et l’investisseur à une connaissance du montant des charges et des loyers encaissés d’où le fait que ces investissements sont générateurs de rendements sûrs grâce à la reprise du bail commercial.
- Le LMNP d’occasion présente une particularité, qui, pour l’investisseur est un gros avantage : les biens en LMNP ancien affichent des prix d’acquisition inférieurs aux prix d’acquisition en LMNP portant sur des biens neufs, proportionnellement aux loyers perçus par l’investisseur.
En synthèse, les biens en LMNP ancien présentent la particularité d’être déjà livrés et gérés. Ils permettent ainsi de générer immédiatement des revenus complémentaires à l’investisseur. Le bien étant déjà en exploitation, l’investisseur a déjà connaissance de son profil (quittances de loyer, charges, taxe foncière, etc.). Les loyers sont immédiatement assurés et le coût de l’investissement, généralement 20 % moins élevé que dans le neuf, offre des perspectives de rentabilité intéressante.
Comment réussir son investissement sur LMNP Ancien-occasion ?
Le LMNP d’occasion (en immobilier géré) présente une particularité, qui, pour l’investisseur est un gros avantage : les biens en LMNP ancien affichent des prix d’acquisition inférieurs aux prix d’acquisition en LMNP portant sur des biens neufs, proportionnellement aux loyers perçus par l’investisseur. De plus, les biens en LMNP ancien présentent la particularité d’être déjà livrés et gérés. Ainsi ils permettent de générer immédiatement des revenus complémentaires pour le propriétaire bailleur.
Réaliser un investissement en LMNP ancien peut donc s’avérer très rentable. Cependant, les offres sur le marché du LMNP ancien sont assez limitées. Cela en fait un marché prisé où les investisseurs sont à l’affût de la bonne affaire et où la revente d’un LMNP est facile !
Avant d’investir en LMNP ancien, vous devez vous assurer :
- Que le bien LMNP occasion soit bien situé (transports, écoles, commerces, hôpitaux, …) et que cette localisation soit en rapport avec la population accueillie.
- De la fiabilité du gestionnaire de la résidence de services.
- Que la rentabilité du bien soit correcte et ascendante.
- De l’état général du bien en lisant les procès-verbaux des assemblées générales afin de pouvoir déterminer s’il y a des travaux à prévoir
- Du montant des charges de la résidence services (résidence senior, résidence de tourisme, résidence étudiantes)
- Des facteurs externes : indicateurs démographiques et socio-économiques, les différentes offres disponibles sur le marché….
Afin de réussir votre investissement en LMNP ancien, il est important, voire nécessaire de se faire aider par un professionnel pour optimiser votre placement.
