Calculer le taux de rendement d’un investissement immobilier est très simple et riche d’enseignements. Cela permet à l’investisseur de se faire une idée de la rentabilité de son investissement et, éventuellement, d’arbitrer le choix entre plusieurs investissements.
Calculer le taux de rendement brut
Pour cela, on divise le loyer annuel que l’on peut obtenir par le coût de son investissement (frais d’acquisition inclus) et on multiplie par 100 si l’on veut obtenir un pourcentage.
Exemple : un bien acheté 100 000 € et loué 510 € par mois rapporte 6,1 % bruts (510 x 12 /100 000 x 100).
Le résultat est généralement compris entre 3 et 8 %. Un taux de 7 % peut être considéré comme bon pour de la location meublée non saisonnière en direct. Un taux de 4 % peut être considéré comme bon en résidence-services.
Certes, ce taux est plus faible que pour une location directe. En revanche, les contraintes sont différentes : la gestion du bien est déléguée en résidence-services, toutes les réparations sont à la charge du locataire et le bien est loué sans interruption pour une longue période. La prise en compte de ces éléments vient en effet minorer le rendement d’une location en direct, en particulier s’il y a fréquemment des absences de locataires.
Les comparaisons sont donc plus pertinentes pour un même mode de location.
Calculer le taux de rendement net
Il est également possible de calculer un taux de rendement net en diminuant du loyer les charges (frais de gestion, entretien, assurance, taxe foncière, CFE) autres que les amortissements et intérêts, avant de diviser le résultat de ce calcul par le coût de l’investissement.
C’est ce taux de rendement qui peut être comparé au taux d’intérêt des emprunts souscrits pour financer le bien immobilier donné en location.
Exemple : dans le cas précédent, si les charges représentent 1 000 € (taxe foncière, charges de copropriété…), le rendement net est de 5,1 % (510 x 12 – 1000 /100 000 x 100).
On peut aussi, dans le cas des résidences-services, calculer un taux de rendement moyen sur la durée du bail. Il sera en principe supérieur au taux annuel de départ, dans la mesure où le loyer sera revalorisé dans le temps.
Impôt sur le revenu
Un investissement locatif peut également avoir un impact sur votre imposition sur le revenu. L’imposition induite par vos revenus locatifs dépend du régime fiscal retenu pour la location, de votre tranche marginale et des déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier.
Aussi, pour comparer un investissement dans deux régimes fiscaux différents, il est judicieux de calculer un rendement net après impôt. Le rendement net après impôt (en valeur) pourra aussi être comparé aux mensualités de prêt afin de vérifier si le projet s’autofinance ou nécessite un effort de trésorerie.
Si le critère de rentabilité est important lors d’une acquisition, il ne doit cependant pas constituer l’unique élément de choix. La qualité du gestionnaire dans le cadre des résidences gérées, les risques de vacance locative, la perspective de plus-values lors de la revente ou, au contraire, la volonté de transmettre un bien patrimonial sont autant d’éléments à inclure dans votre réflexion.
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