Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) élabore des recommandations en matière de crédit immobilier. Le 1er janvier 2022, ces recommandations deviendront contraignantes pour les banques. Quel impact pour le calcul du taux d’endettement ? Faut-il prendre en compte les revenus avant ou après impôt ? Que deviennent les stratégies de contournement longtemps utilisées ?
Les nouvelles règles de calcul du taux d’endettement
En décembre 2020, le HCSF a édicté ses dernières recommandations concernant les conditions d’octroi d’un crédit immobilier :
- un taux d’endettement maximum, assurance emprunteur comprise, de 35 % des revenus ;
- une durée maximale de crédit immobilier de 25 ans (plus 2 ans lorsque le déblocage des fonds ne coïncide pas avec l’entrée dans les lieux) ;
- une liberté accordée aux banques de déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers.
Quels revenus sont pris en considération par les banques pour le calcul du taux d’endettement ? Avec la mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (IR), la question mérite attention : salaire “net à payer avant impôt sur le revenu” ou “net à payer en euros” (après prélèvement de l’IR mensuel) ? Le HCSF est très clair : les banques doivent prendre en considération les revenus nets avant impôts.
Proche de 35 % : quelles stratégies adopter ?
Les banques peuvent déroger aux règles dans 20 % des dossiers mais en priorité pour les primo-accédants (30 %) et le financement de l’acquisition d’une résidence principale (80 %).
Ainsi, la part « dérogatoire » pour les investisseurs ayant dépassé le plafond des 35 % et souhaitant bénéficier d’un nouveau crédit immobilier pour du locatif ou résidence secondaire sera limitée à 4 %. L’investisseur immobilier empruntera donc plus difficilement dès lors que le remboursement de son crédit immobilier sur sa résidence principale n’est pas terminé.
Bien avant que les recommandations ne deviennent obligatoires, il existait des stratégies de contournement, en particulier pour les investissements immobiliers locatifs.
Pour investir dans l’immobilier locatif, certains n’hésitaient pas à contourner ces contraintes en créant une SCI (société civile immobilière) imposable à l’IR ou à l’IS (impôt sur les sociétés), voire en montant une SAS (société par actions simplifiée) ou SARL de famille. Les banques se montraient conciliantes avec ces investisseurs pour lesquels le risque de défaut de paiement était quasiment nul.
Toutefois, une lecture attentive des annexes du HCSF incite à ne plus utiliser ces stratégies. En effet, il est fait référence à l’article L 313-1 du Code de la consommation qui prévoit l’acquisition de locaux d’habitation directement par une personne physique ou par la souscription de parts d’une société donnant vocation à une attribution en propriété.
Ainsi, qu’un investisseur achète en nom propre ou via une société civile ou commerciale, les revenus nets avant impôt doivent être pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Si les banques semblent d’ailleurs appliquer ces recommandations de manière plus systématique, elles peuvent toutefois vous accompagner dans le respect des recommandations du HCSF.
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