En tant que propriétaire-bailleur, il est possible de récupérer certaines charges locatives auprès de votre locataire. Quelles sont les dépenses concernées et comment fonctionne ce mécanisme ? Voici un point détaillé.
En plus du loyer, un locataire doit payer des charges locatives au propriétaire. Ces charges correspondent aux dépenses initialement réglées par le propriétaire, mais dont il demande le remboursement au locataire, d’où le terme « charges récupérables ».
1 – Les charges récupérables
La liste de ces charges est définie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Seules les dépenses inscrites sur cette liste peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles se répartissent en trois grandes catégories :
- Les dépenses liées aux services pour le logement et l’usage de l’immeuble,
- Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes,
- Les taxes locatives.
1.1 Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Les charges imputables au locataire concernent le chauffage, la production d’eau chaude, et la distribution d’eau. L’entretien des équipements associés est également inclus. Pour le chauffage collectif, les charges récupérables couvrent les frais d’énergie et le petit entretien, mais excluent le gros œuvre. Concernant l’eau, le coût doit être réparti en fonction de la consommation individuelle des logements.
1.2 L’ascenseur
Les frais d’entretien et d’utilisation des ascenseurs et monte-charges sont entièrement récupérables auprès du locataire, à l’exception des locataires résidant au rez-de-chaussée, qui n’ont pas à contribuer à ces charges.
1.3 Espaces verts et parties communes
Les coûts liés à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, espaces verts, etc.) peuvent être réclamés au locataire. Cela inclut des opérations telles que la coupe, le désherbage, le nettoyage, et l’arrosage, ainsi que l’achat de produits de jardinage. Les frais d’entretien des parties communes intérieures, comme l’électricité et les réparations, sont également récupérables.
1.4 Taxes et impôts locaux
Le locataire peut être redevable de certaines taxes et redevances, notamment :
- La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères,
- La redevance d’assainissement.
1.5 Salaires de l’employé d’immeuble ou du concierge
Si un employé d’immeuble (non logé sur place) est engagé, son salaire et les charges sociales et fiscales associées sont entièrement récupérables. Pour un gardien ou concierge logé sur place, 75 % de ces coûts sont récupérables s’il assure le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles, et 40 % s’il ne réalise qu’une seule de ces tâches.
2 – La régularisation des charges récupérables
La régularisation des charges locatives peut se faire de deux manières :
- Par le versement d’une provision avec une régularisation annuelle,
- Par forfait, où le montant est fixé dans le bail.
Pour une location vide, seule la provision est autorisée. En location meublée, le bailleur a le choix.
2.1 La provision sur charges, avec régularisation annuelle
Le locataire paie une provision sur charges chaque mois ou trimestre, en plus de son loyer. Cette provision est basée sur les charges de l’année précédente ou sur le budget prévisionnel pour les copropriétés. Chaque année, cette provision est ajustée en fonction des dépenses réelles. Le propriétaire doit fournir un décompte des charges un mois avant la régularisation, permettant ainsi au locataire de vérifier les charges réclamées. Si les charges réelles sont supérieures à la provision, un complément peut être demandé, sinon le surplus est remboursé.
2.2 Le forfait de charges, sans régularisation
Pour une location meublée ou une colocation, un forfait de charges mensuel peut être convenu. Dans ce cas, aucune régularisation n’est possible ni nécessaire, mais une revalorisation annuelle peut être prévue dans le contrat.
