Facturation électronique : toutes vos questions, nos réponses

La facturation électronique soulève de nombreuses questions chez les investisseurs immobiliers. Nous avons rassemblé les interrogations les plus fréquentes et y répondons ici, thème par thème, pour vous permettre d'aborder cette réforme sereinement.

1. Suis-je concerné et à quelle échéance ?

Je suis en LMNP et je ne gère pas de TVA. Suis-je concerné ?

Oui, mais de façon limitée. Ce n'est pas le statut LMNP ou LMP qui déclenche l'obligation, mais le fait de disposer d'un numéro SIREN, ce qui est le cas de la quasi-totalité des loueurs. Même si vous n’êtes pas assujetti à TVA, vous devrez être en capacité de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.

Pourquoi imposer la facture électronique à un LMNP non assujetti alors que l'objectif est de lutter contre la fraude à la TVA ?

La réforme vise l'ensemble des entités identifiées par un SIREN, indépendamment de leur situation TVA. Pour un loueur non assujetti, l'obligation se résume en pratique à pouvoir recevoir ses factures fournisseurs via une plateforme : vous n'avez pas de facture de loyer à émettre au format électronique.

En résumé

Oui, dès lors que vous disposez d'un numéro SIREN pour votre activité de location, vous êtes concerné par la réforme. Cela concerne donc les LMNP, les LMP, les SCI, les SARL de famille, et plus généralement toute activité de location disposant d'un numéro SIREN.

En revanche, les propriétaires qui réalisent uniquement de la location nue imposée en revenus fonciers, sans numéro SIREN/SIRET, ne sont pas concernés.

Comment savoir si je suis soumis à la TVA ?

C'est très simple :

• Si vous faites actuellement des déclarations de TVA, vous êtes soumis à la TVA.
• Si vous ne faites pas de déclarations de TVA, vous n'êtes généralement pas soumis à la TVA.

Quelques exemples

• LMNP classique : généralement non soumis à la TVA.
• Parahôtellerie ou résidence avec services : généralement soumise à la TVA.
• SCI : cela dépend de la nature de la location exercée et des options fiscales choisies.

À retenir : dans le doute, regardez simplement si vous déclarez actuellement de la TVA. C'est le moyen le plus simple de savoir quelles obligations vous concernent.

Quel est le calendrier exact ?

2. Recevoir mes factures fournisseurs

Concrètement, qu'est-ce qui change par rapport à aujourd'hui ?

Vos fournisseurs professionnels français (artisans, diagnostiqueurs, expert-comptable, conciergerie, énergie…) cesseront progressivement d'envoyer leurs factures en PDF par e-mail. Celles-ci transiteront désormais par une plateforme agréée et arriveront automatiquement dans votre espace.

Qu'est-ce qu'une facture électronique ? Un PDF suffit-il ?

Non. Une facture électronique est un fichier structuré (format Factur-X, UBL ou CII) lisible par un ordinateur. Le Factur-X, le plus répandu, ressemble visuellement à un PDF mais embarque un fichier de données (TVA, SIRET, montants…). Un simple PDF envoyé par mail n'est plus une facture électronique au sens de la réforme.

Qui fait le lien avec mes fournisseurs ? Dois-je les prévenir un par un ?

Non. Une fois votre SIREN inscrit dans l'annuaire national et rattaché à votre plateforme, vos fournisseurs vous retrouvent automatiquement grâce à cet annuaire. Ils n'ont pas besoin que vous les contactiez individuellement pour savoir où adresser leurs factures.

Comment mon fournisseur connaît-il l'adresse de ma plateforme ?

Il interroge l'annuaire de la facturation électronique (géré par l'État) à partir de votre SIREN. Cet annuaire indique la plateforme agréée qui gère votre réception. C'est le cœur du dispositif : plus besoin de communiquer manuellement vos coordonnées de plateforme.

3. La plateforme, Serensia et Bleez

Qu'est-ce qu'une « plateforme agréée » (PA) ?

C'est un prestataire privé autorisé par l'administration pour émettre, recevoir et faire circuler les factures électroniques, et transmettre les données à l'administration. Chaque entreprise doit être rattachée à une plateforme agréée pour sa réception.

Bleez est-il une plateforme de réception ? Quel est le rôle de Serensia ?

Bleez, votre outil habituel, s'appuie sur la plateforme agréée Serensia. Concrètement : Serensia reçoit vos factures, qui remontent ensuite automatiquement dans Bleez. Vous continuez de travailler dans Bleez, sans avoir à vous connecter à Serensia.

Comment faire pour être inscrit ? Quelle démarche de mon côté ?

Une seule action : signer le mandat de délégation directement dans Bleez (rubrique Administration → Facturation électronique). Nous nous chargeons ensuite de l'inscription sur Serensia et du paramétrage. La réception de vos factures devient alors automatique.

Comment vérifier que je suis bien en règle ?

Dans Bleez, la mention « Ce dossier est prêt pour la facturation électronique (actif) » confirme que votre enregistrement est en place et que vous n'avez rien d'autre à faire.

Aurai-je accès à la plateforme SERENSIA ?

Non.SERENSIA est une plateforme technique qui sert uniquement à transmettre les factures électroniques entre les différents acteurs (fournisseurs, clients et administration).

Concrètement, vous continuerez à travailler dans Bleez, comme aujourd'hui. Les factures électroniques transiteront automatiquement par SERENSIA puis seront intégrées dans votre dossier Bleez.

Combien cela coûte-t-il ?

Si vous bénéficiez déjà du Pack Zen, aucune facturation supplémentaire : le coût de la plateforme est intégré à votre abonnement. Sans Pack Zen, la signature du mandat entraîne la mise en place du Pack Zen pour un coût annuel de 36€ HT.

Dans le cas où vous avez fait le choix d’une autre plateforme agréée, le coût peut être intégré en charge dans votre activité.

4. SIREN, SIRET et annuaire

Dois-je communiquer mon SIREN ou mon SIRET à mes fournisseurs ?

Dans la grande majorité des cas, c'est le SIREN qui sert d'adresse de réception par défaut. Si vous n'avez effectué aucune démarche particulière, c'est ce numéro qui est utilisé dans l'annuaire.

Mon SIREN/SIRET n'est pas visible dans l'annuaire, est-ce normal ?

L'inscription des dossiers LMNP et SCI dans l'annuaire a été échelonnée par l'administration. Une fois l'inscription effectuée, Bleez affiche le nom de la plateforme et l'adresse de réception retenue. Votre conseiller suit cette inscription pour vous.

Où voir dans Bleez si je suis inscrit au SIREN ou au SIRET ?

Cette information est disponible dans la rubrique « Administration » → « Facturation électronique ». En cas de besoin d'ajustement, votre chargé d'affaires TYLS peut intervenir.

5. Quelles dépenses sont concernées ?

Toutes mes dépenses vont-elles basculer en facture électronique ?

Non. Seules les factures émises par des entreprises françaises assujetties à la TVA entrent dans le circuit. Beaucoup de vos charges n'y entrent pas.

Toutes mes factures d'achat (Leroy Merlin, Castorama, Darty, Amazon, artisans, fournisseurs...) seront-elles concernées par la facture électronique ?

Oui, progressivement, toutes les factures d'achat émises par des entreprises françaises entreront dans le dispositif de facturation électronique.

Deux situations pourront alors se présenter :

• Vous communiquez votre SIRET lors de l'achat : la facture pourra être transmise directement via la plateforme de facturation électronique et arriver automatiquement dans Bleez.
• Vous ne communiquez pas votre SIRET : vous continuerez à recevoir votre facture ou votre justificatif comme aujourd'hui (papier, PDF, espace client, e-mail...) et devrez le déposer dans Bleez pour votre comptabilité.

Les charges de copropriété et l'assurance sont-elles concernées ?

Non. Les appels de charges du syndic et les primes d'assurance ne sont pas des factures au sens de la réforme. Vous continuez de les traiter comme aujourd'hui.

La taxe foncière, la CFE et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOM) sont-elles concernées ?

Non. Ce ne sont pas des factures au sens de la réforme de la facturation électronique.

Ces documents sont émis par l'administration fiscale sous forme d'avis d'imposition et ne transitent pas par les plateformes de facturation électronique.

Vous continuerez donc à les récupérer et à les transmettre à votre cabinet comme aujourd'hui, selon les modalités habituelles.

6. Mes contrats au nom propre (EDF, eau, télécom)

Mes factures EDF, eau ou internet sont à mon nom propre de particulier. Comment le fournisseur saura-t-il qu'elles concernent mon activité ?

Il ne le saura pas automatiquement. Un fournisseur ne peut pas deviner que vous exercez une activité si vous n'avez pas communiqué votre SIREN. Tant que le contrat reste un contrat « particulier », la facture n'entre pas dans le circuit de la facturation électronique : vous continuez de l'intégrer à votre comptabilité comme aujourd'hui.

Dois-je basculer mes contrats en « professionnel » pour fournir un SIREN ?

Ce n'est pas une obligation de la réforme. Attention : passer un contrat d'énergie en offre professionnelle peut modifier votre tarification. Il n'y a pas d'urgence à le faire, et pour beaucoup d'investisseurs ce n'est pas pertinent. Nous vous conseillons d'analyser votre situation avant toute démarche de ce type. Tant que vous resterez sur un contrat particulier, vous continuerez à recevoir les factures directement, il faudra alors les deposer dans Bleez comme auparavant.

7. Émettre des factures et e-reporting des loyers

Dois-je émettre des factures électroniques pour mes loyers ?

Pour une location d'habitation exonérée de TVA (le cas le plus courant), non. Une quittance de loyer, n’est pas une facture au sens de la réforme. Vous n'avez donc pas de facture électronique de loyer à émettre.

Quelle différence entre l'émission de factures électroniques et le e-reporting ?

Ces deux obligations entreront progressivement en vigueur à compter du 1er septembre 2027 pour les loueurs qui facturent de la TVA.

• Émission de factures électroniques : lorsque votre client est une entreprise, la facture sera émise via la plateforme de facturation électronique. Elle sera ensuite transmise automatiquement à l'entreprise cliente.
• E-reporting : lorsque votre client est un particulier, il ne peut pas recevoir de facture électronique via ce dispositif. Vous continuerez donc à facturer comme aujourd'hui, mais certaines informations relatives à vos encaissements et à la TVA collectée devront être transmises à l'administration fiscale via le mécanisme de e-reporting.

Si je facture des entreprises, comment faire une facture au format électronique ?

À compter du 1er septembre 2027, si votre activité est concernée par l'obligation d'émission de factures électroniques, vous n'aurez pas besoin de créer vous-même une facture au format Factur-X ou XML. Vous établirez simplement vos factures dans Bleez,. La plateforme se chargera ensuite de les convertir et de les transmettre automatiquement au format électronique réglementaire au client concerné.

Est-ce que passer à la facture électronique m'assujettit automatiquement à la TVA ?

Non. Recevoir des factures électroniques ne modifie pas votre régime de TVA et n'entraîne pas d'assujettissement. Votre situation TVA dépend de la nature de votre activité, pas de l'usage d'une plateforme.

8. Gestionnaires, conciergeries, agences et résidences gérées

Mon bien est géré par une conciergerie / une agence qui me facture ses prestations. Que se passe-t-il ?

Si votre prestataire est assujetti à la TVA et établi en France, ses honoraires vous seront progressivement adressés au format électronique, via votre plateforme de réception. Rien de spécifique à faire de votre côté au-delà de disposer de cette plateforme.

En résidence gérée (étudiante, EHPAD, séniors), c'est l'exploitant qui établit mes factures. Cela continue-t-il ?

Oui, ce mécanisme d'auto-facturation reste possible. Il est encadré : un mandat écrit doit lier les parties, et l'administration doit en être informée.

En pratique, le gestionnaire ou l'exploitant continuera à établir les factures pour votre compte dans le cadre du mécanisme d'autofacturation, comme aujourd'hui. La différence est que ces factures transiteront progressivement par le circuit de la facturation électronique et les plateformes prévues à cet effet. Elles seront ainsi transmises automatiquement vers votre espace de réception, sans modification de votre organisation habituelle.

Je passe par un gestionnaire (type FONCIA) qui reçoit et paie directement les charges, puis m'envoie des décomptes trimestriels. Dois-je m'inscrire à une plateforme ?

Oui, l'obligation de disposer d'une plateforme de réception reste valable dès lors que vous avez un SIREN, même si l'essentiel de vos flux passe par votre gestionnaire. Cela garantit que toute facture émise à votre nom pourra bien être reçue.

9. Plusieurs biens, plusieurs activités

J'ai plusieurs activités (LMNP, autoentreprise, activité professionnelle, SCI...). Faut-il plusieurs plateformes ?

La règle à retenir est simple : une plateforme par activité.

Lorsque les activités disposent de SIREN distincts (par exemple une SCI et une activité LMNP, ou une société et une activité LMNP), il n'y a généralement pas de difficulté : chaque activité dispose de sa propre plateforme et reçoit les factures qui la concernent.

En revanche, lorsqu'une même personne exerce plusieurs activités en entreprise individuelle (par exemple une activité LMNP et une activité d'autoentrepreneur), le SIREN est identique. Dans ce cas, il est important que chaque plateforme soit identifiée avec une adresse de réception distincte, généralement basée sur le SIRET de l'activité concernée.

Cela permet de s'assurer que les factures LMNP arrivent sur le dossier LMNP et que les factures de l'activité d'autoentrepreneur arrivent sur le dossier de l'autoentreprise.;

En cas de pluriactivité, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller afin de vérifier le paramétrage retenu.

J'ai plusieurs biens sous le même SIREN. Comment les factures seront-elles affectées au bon bien ?

La ventilation par bien s'effectue comme aujourd'hui dans Bleez, où vous sélectionnez le bien concerné. La facture électronique arrive rattachée à votre SIREN ; l'affectation au bon lot reste réalisée dans votre outil par le comptable, et peut être réaffectée si nécessaire.

J'ai deux activités, l'une soumise à la TVA et l'autre non, ou plusieurs SIRET. Faut-il plusieurs plateformes ?

La règle à retenir est simple : une activité = une plateforme de réception.

Si vous avez plusieurs activités distinctes (par exemple une SCI, une activité LMNP, une société commerciale, etc.), chaque activité disposera de sa propre plateforme afin que les factures soient dirigées vers le bon dossier.

En revanche, si vous exercez une seule activité comportant à la fois des opérations soumises à la TVA et d'autres non soumises à la TVA, une seule plateforme suffit. Les flux liés à la TVA seront ensuite traités en comptabilité, comme c'est déjà le cas aujourd'hui.

10. Au quotidien dans Bleez

Serai-je prévenu de l'arrivée d'une facture ?

Oui. Une notification automatique est prévue pour vous signaler l'arrivée de nouvelles factures, afin que vous puissiez les contrôler et procéder à leur règlement.

Recevrai-je aussi mes factures par e-mail en parallèle ?

Le circuit officiel devient la plateforme. L'objectif de la réforme est justement de centraliser la réception, pour éviter les pertes de factures et fiabiliser votre comptabilité. Dans un 1er temps, le temps de la mise en place, il est fortement probable que vos fournisseurs continuent à vous envoyer les factures en parallèle.

Devrai-je valider les factures reçues ? Le paiement se fait-il depuis la plateforme ?

La validation et le paiement restent des processus distincts. La plateforme gère l'échange et le suivi du cycle de vie des factures (dépôt, réception, acceptation, refus…). Dans un 1er temps, le réglement restera selon vos modalités actuelles.

Une facture arrivée par erreur dans mon espace : comment la refuser ?

Le cycle de vie d'une facture électronique prévoit des statuts dédiés (dont le refus pour motif métier). Vous pourrez signaler qu'une facture ne vous concerne pas, afin qu'elle n'impacte votre comptabilité.

Dois-je conserver une copie de mes factures sur mon ordinateur ?

Non. Les factures transitant par la plateforme sont archivées à valeur probante pendant au moins 10 ans, sans action de votre part. C'est l'un des bénéfices concrets du dispositif.

11. Sanctions et sécurité

Que se passe-t-il si je ne me mets pas en conformité ?

L'absence de désignation d'une plateforme de réception peut entraîner, après une mise en demeure restée sans effet au bout de 3 mois, une amende (de l'ordre de 500 €, susceptible d'être renouvelée en cas de non-conformité persistante). Des sanctions sont également prévues pour les factures non conformes ou les omissions de e-reporting lorsque celui-ci s'applique.

Mes données seront-elles sécurisées ?

Les plateformes agréées sont soumises à des exigences de sécurité renforcées et à un archivage à valeur probante. Les échanges sont encadrés et tracés.

Puis-je encore recevoir mes factures en PDF pendant la transition ?

Une période de tolérance est prévue au démarrage pour les factures hors circuit électronique. L'objectif reste toutefois de basculer progressivement l'ensemble de vos factures fournisseurs vers le format électronique.