Budget 2027 et LMNP : ce qui est réellement envisagé à ce stade

Article mis à jour le 12 octobre 2026, sur la base des dispositions connues à cette date.

Depuis plusieurs semaines, les investisseurs en location meublée suivent avec attention les débats autour du projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Plusieurs annonces ont laissé craindre une remise en cause profonde du régime LMNP, notamment en matière d'amortissement.

Pour autant, les dernières évolutions du texte invitent à la prudence avant toute conclusion hâtive. Les discussions parlementaires semblent désormais orienter les mesures les plus restrictives vers les meublés de tourisme, tandis que la location meublée de longue durée pourrait finalement être moins impactée qu'initialement envisagé.

Pourquoi le LMNP est-il dans le viseur du gouvernement ?

Le régime réel du LMNP permet aujourd'hui de déduire les charges, les intérêts d'emprunt et d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Ce mécanisme constitue l'un des principaux atouts de la location meublée puisqu'il permet souvent de réduire significativement l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.

Le gouvernement estime toutefois que cet avantage fiscal crée un écart important avec la location nue traditionnelle. Après la réforme de la plus-value intervenue en 2025, le PLF 2027 envisage de nouvelles adaptations visant à rapprocher progressivement les régimes de location nue et meublée.

Ce que prévoyait la version initiale du projet de loi

Présenté le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 prévoyait un durcissement significatif du régime fiscal applicable aux locations meublées relevant du régime réel. Plusieurs mesures étaient envisagées :

·         Un plafonnement de l'amortissement à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal ;

• Un régime encore plus restrictif pour les meublés de tourisme, avec un plafonnement fixé à 1,5 % par an dans la limite de 5 000 € par foyer fiscal ;
• La suppression du report des nouveaux amortissements qui ne pourraient pas être déduits à compter de 2027. Aujourd'hui, lorsqu'un amortissement ne peut pas être utilisé faute de bénéfice suffisant, il est conservé et peut être utilisé ultérieurement sans limitation de durée ;
• L'encadrement de l'utilisation du stock d'amortissements déjà accumulé avant 2027, avec une utilisation possible jusqu'au 31 décembre 2036 selon des modalités restrictives prévues par le texte initial.

Ces annonces ont naturellement suscité de nombreuses interrogations chez les investisseurs. En effet, au-delà du simple plafonnement annuel, c'est l'un des mécanismes fondamentaux du régime réel qui se trouvait potentiellement remis en cause.

Les dernières évolutions : un recentrage vers les meublés de tourisme

Les débats parlementaires ont depuis fait évoluer le texte.

Le jeudi 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements venant réduire sensiblement la portée de la réforme pour certaines catégories de locations meublées.

Ainsi, les logements loués dans le cadre d'un bail meublé constituant la résidence principale du locataire ou d'un bail mobilité destiné notamment aux étudiants et aux jeunes en formation ont été exclus des mesures relatives au plafonnement de l'amortissement et à la limitation de son report.

Il est également important de rappeler que le projet initial prévoyait déjà plusieurs exclusions. Les résidences gérées (étudiantes et seniors), les EHPAD et certains établissements spécialisés n'étaient déjà pas concernés par le plafonnement de l'amortissement.

À ce stade des débats, les modifications adoptées en commission tendent donc à recentrer le durcissement sur les meublés de tourisme, tout en préservant les locations meublées affectées à l'habitation principale.

Concrètement, qu'est-ce que cela change aujourd'hui ?

À ce jour, les règles fiscales applicables aux locations meublées n'ont pas changé.

Les mesures évoquées dans cet article correspondent à un projet de loi dont l'examen parlementaire est toujours en cours. Le texte doit encore faire l'objet de débats, d'éventuelles modifications et d'un vote définitif avant son entrée en vigueur.

C'est d'ailleurs tout l'enjeu des discussions actuelles : alors que les premières annonces laissaient craindre une remise en cause globale du régime LMNP, les dernières évolutions tendent à distinguer davantage les locations participant à l'offre de logements de longue durée des activités de location touristique. Les conséquences réelles de la réforme dépendront du texte définitivement adopté et de la situation propre à chaque investisseur.

En conclusion

Le projet initial présenté le 1er octobre 2026 envisageait un durcissement important des règles d'amortissement applicables au LMNP, avec un plafonnement des amortissements et une remise en cause de leur mécanisme de report.

Les amendements adoptés en commission des finances le 8 octobre tendent toutefois à préserver les locations meublées affectées à la résidence principale du locataire ainsi que celles faisant l'objet d'un bail mobilité, tout en recentrant davantage les restrictions sur les meublés de tourisme.

À ce stade, ces mesures ne sont pas définitives et les règles applicables n'ont pas changé. Il est donc encore trop tôt pour remettre en cause un projet d'investissement ou modifier une stratégie patrimoniale sur la seule base des annonces actuelles.

Chez TYLS Immo, nous continuons de suivre l'évolution des débats afin d'informer nos clients des mesures définitivement adoptées et d'en apprécier les conséquences concrètes en fonction de leur situation patrimoniale et de leurs objectifs d'investissement.