La réglementation des assurances de crédit immobilier a évolué depuis le 1er juin 2022 sur trois points : la possibilité de changer d’assurance à tout moment, la suppression du questionnaire de santé, le renforcement du droit à l’oubli. Petit tour d’horizon des nouveautés 2022 en matière d’assurance emprunteur, introduit par la loi Lemoine “pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur”, votée le 28 février 2022.
Changer d’assurance emprunteur à tout moment
Jusqu’à présent, l’emprunteur pouvait mettre en concurrence l’assurance proposée par la banque dès lors que le niveau de garantie était équivalent, au moment de la conclusion du prêt immobilier. Il pouvait même changer d’avis au cours de la première année d’emprunt ou une fois par an, à chaque date anniversaire.
Pour tout nouveau prêt souscrit à compter du 1er juin 2022, le changement d’assurance emprunteur pourra intervenir à tout moment. Pour les prêts déjà en cours, il faudra attendre le 1er septembre.
La procédure de changement d’assurance emprunteur demeure formelle :
- Envoi d’une demande de résiliation à l’assureur,
- Envoi d’une demande de substitution d’assurance à l’établissement prêteur,
- Souscription d’une nouvelle assurance.
Dans un marché de plus de 7 milliards d’euros, l’UFC-Que choisir estime les économies possibles à 500 millions d’euros. Une somme non négligeable alors que les taux d’intérêts vont remonter et que les prix immobiliers restent élevés dans la plupart des régions.
Fin du questionnaire de santé
L’assurance emprunteur garantit la banque et l’entourage de l’emprunteur contre les aléas graves de la vie : décès, invalidité totale et permanente, etc. L’acceptation du dossier par la compagnie d’assurance et le tarif proposé étaient conditionnés à l’établissement d’un questionnaire de santé pour évaluer la réalité du risque.
Désormais, le questionnaire de santé est interdit dès lors que :
- Le montant du capital emprunté est inférieur à 200 000 euros ;
- Le terme du crédit intervient avant le 60e anniversaire.
Revers de la médaille, les professionnels évoquent un risque d’augmentation des tarifs d’assurance, pouvant atteindre 25 %.
Le renforcement du droit à l’oubli
Les personnes présentant un risque de santé aggravé peuvent emprunter grâce à la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Dans ce cadre, un droit à l’oubli permet de ne pas signaler une maladie guérie depuis plusieurs années. Ce droit à l’oubli passe de 10 ans à 5 ans pour un cancer ou une hépatite C. Le protocole thérapeutique doit être achevé depuis plus de 5 ans sans signe de récidive. Cette mesure s’applique lorsque le terme du crédit immobilier intervient avant l’âge de 71 ans.
Et pour les investisseurs immobiliers ?
Le versement de l’indemnité d’assurance emprunteur clôture le prêt. Dans le cadre d’une location meublée déclarée sous le régime réel, cette indemnité constitue un produit exceptionnel qui vient augmenter le résultat imposable. A certaines conditions, un étalement de 5 ans est envisageable. Par défaut, l’indemnité versée par l’assurance emprunteur se retrouve imposée dans la tranche marginale d’impôt sur le revenu. En complément, les cotisations sociales sont dues pour les LMP (loueurs de meublés professionnels) ou CSG / CRDS pour les LMNP (loueurs de meublés non professionnels).
Plusieurs précautions s’imposent :
- Adhésion à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration du résultat ;
- Souscription à une assurance décès complémentaire pour couvrir le risque de cette imposition.
- Faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’investissement immobilier.
