L’apport personnel est une des clés du financement d’un bien immobilier. Obtenir un crédit immobilier sans aucun apport personnel devient rare, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Comment savoir quel montant prévoir pour l’apport du crédit immobilier ? Voici nos pistes de réflexion.
L’apport personnel est essentiel pour obtenir un crédit immobilier
Le montant de l’apport personnel est l’un des premiers critères décisifs pour une banque.
Les banques évaluent les dossiers de financement à l’aide de plusieurs critères pour établir un scoring. Or, l’apport du crédit immobilier constitue un élément essentiel, montrant l’engagement personnel de l’emprunteur.
En complément, l’apport personnel mesure votre capacité à épargner et à bien gérer votre budget, deux autres éléments clés pour le banquier.
Un apport important offre aussi un point de négociation pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier ou de meilleures conditions.
Enfin, c’est une évidence : plus votre apport est significatif, moins vous empruntez. Finalement, vous diminuez le coût total du crédit.
Quel montant minimum d’apport dans un crédit immobilier ?
Il n’existe pas de règles intangibles en matière d’apport personnel. Longtemps, certaines banques acceptaient de financer par emprunt un investissement locatif à 100 %, voire 110 % avec les frais annexes. Cela semble révolu actuellement.
Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) régit le taux d’endettement maximum à 35 % des revenus ou la durée maximale d’emprunt à 25 ans. Toutefois, il ne réglemente pas le montant minimal d’apport dans un crédit immobilier.
Chaque banque peut donc avoir des ratios et des pratiques différentes. En général, l’apport doit couvrir au minimum 10 % du prix du bien immobilier. La tendance est même plutôt à se rapprocher de 20 % depuis quelques années.
En outre, les banques ont désormais tendance à exiger une épargne de sécurité ou épargne résiduelle. Cela permet à l’investisseur de faire face à un aléa de la vie au cours du remboursement du prêt immobilier.
Tout dépend de votre stratégie d’investissement locatif : si vous disposez de 30 000 €, vous pouvez réaliser un achat immobilier de 100 000 € avec un apport de 30 % ou acquérir un bien à 300 000 € avec un apport de 10 %.
Sécuriser vos risques ou investir dans un bien locatif plus important ? La solution dépend de votre projet immobilier et de vos objectifs. Dans le premier cas, un apport important permettra de réduire les mensualités d’emprunt et donc certainement de générer du « cash-flow ». Dans le second, l’investisseur sera dans une stratégie patrimoniale. Le fait de limiter l’apport à 10 % permettra de réaliser un investissement plus conséquent mais, compte tenu des remboursements, il sera plus difficile de dégager du cash, voire nécessaire de réinjecter des fonds pour arriver à une situation d’équilibre financier.
Comment obtenir un crédit immobilier, faute d’apport suffisant ?
En période d’inflation, il n’est pas simple d’épargner. Plusieurs solutions constituent des alternatives à l’apport personnel aux yeux d’une banque.
La plus simple consiste à revoir votre projet pour emprunter un capital moins important.
Ensuite, vous devez monter un dossier de financement solide et attractif. Mettez en avant vos autres points forts (situation professionnelle stable, revenus locatifs existants, etc.). Et faites jouer la concurrence entre les établissements bancaires.
En complément, étudiez les possibilités de prêts aidés. Les pouvoirs publics proposent différents prêts immobiliers en complément d’un prêt principal comme le PTZ (prêt à taux zéro). Les conditions sont drastiques et changent très souvent.
N’hésitez pas à faire le point avec un expert-comptable avant d’investir. Nous vous accompagnons dans les aspects fiscaux des investissements, notamment avec notre simulateur LMNP.
