Les frais d’acquisition d’un bien immobilier peuvent être amortis dans le cadre du régime fiscal des loueurs en meublés. Injustement dénommés frais de notaire, ces frais d’achat comportent majoritairement des taxes perçues au profit de l’État et des collectivités territoriales.
Rappel sur les frais de notaire
Les frais de notaire ou frais d’acquisition d’un bien immobilier s’appliquent sur toutes les ventes, dans le neuf comme dans l’ancien, à des taux différents.
Ils s’appliquent à l’ensemble du bien immobilier, objet de la transaction. Si le bien est vendu meublé, il est possible d’exclure le mobilier de l’assiette taxable, dès lors que les meubles ne dépassent pas 5 % du montant du prix de vente, sur présentation de justificatifs.
Les frais de notaire se composent :
- de la taxe de publicité foncière (TPF) perçue au profit de la commune, du département et de l’État ;
- des émoluments du notaire pour réaliser l’acte authentique de vente et les démarches ;
- des frais et débours du notaire.
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier représentent environ :
- 8 % du prix d’achat d’un logement ancien ;
- 2 à 3 % du prix d’achat d’un logement neuf.
Comment amortir les frais de notaire en LMNP ?
Le régime des loueurs en meublés offre deux possibilités :
- Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre duquel les revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme). L’abattement étant forfaitaire, il n’est pas possible d’amortir les frais de notaire ou de les déduire des charges ;
- Le régime réel : les revenus locatifs se voient diminuer des charges et des amortissements. Ainsi, le résultat imposable diminue. Ce régime réel est très souvent plus favorable au bailleur mais aussi plus complexe dans sa mise en œuvre.
Dans le régime réel, le propriétaire peut amortir le prix d’acquisition du bien immobilier par composants. A ce titre, les frais de notaire peuvent également faire l’objet d’un amortissement.
Le principe de l’amortissement tient au fait qu’un bien immobilier se déprécie au fil du temps. L’amortissement permet de comptabiliser une charge, en réalité non décaissée au cours de l’exercice, ce qui diminue le résultat fiscal et par conséquent les prélèvements fiscaux et sociaux.
Pour amortir les frais de notaire dans votre comptabilité LMNP, vous ne devez pas avoir occupé le bien locatif. Ainsi, le début d’activité correspond à la date d’acquisition du bien immobilier.
Les frais de notaire peuvent ainsi être :
- soit comptabilisés en charges et déduits immédiatement au cours de l’année de l’achat ;
- soit immobilisés et amortis en s’ajoutant à la valeur du bien.
L’imputation des frais de notaire en charges sera réservée aux activités à forte rentabilité. En effet, en LMNP, les déficits fiscaux réalisés (hors amortissements) ne peuvent pas s’imputer sur les autres revenus du foyer fiscal et ne sont reportables que pendant 10 ans. A l’inverse, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limitation de durée. C’est pourquoi ce choix sera le plus souvent retenu.
Dans le cadre d’un amortissement, les frais de notaire viennent augmenter le prix d’acquisition de l’investissement locatif et sont donc amortis sur la même durée que ce prix, soit entre 25 et 40 ans.
Faites-vous accompagner pour pratiquer les amortissements LMNP
Le régime LMNP impose des formalités : une déclaration de résultat est à réaliser chaque année. Elle comporte un bilan, un compte de résultat et les annexes comptables parmi lesquelles figure celle dédiée au calcul des amortissements.
La pratique des amortissements est complexe :
- Comment découper en composants la valeur du prix d’achat ?
- Quelle est la valeur du terrain non-amortissable ?
- Comment amortir les frais de notaire ?
- Sur quelle durée pratiquer chaque amortissement ?
Le recours à un expert-comptable spécialisé dans les LMNP est indispensable pour calculer et comptabiliser des amortissements conformes aux textes fiscaux.
